Nội dung trang
Bán xác nhà là lựa chọn phổ biến khi nhiều gia đình muốn tận dụng giá trị từ công trình cũ trước khi xây mới hoặc chuyển nhượng đất. Tuy nhiên, đây không phải là giao dịch đơn giản như nhiều người lầm tưởng. Trong bài viết hôm nay, Cơ Giới Huy Tuấn sẽ giúp bạn hiểu rõ bản chất giao dịch, các giấy tờ cần thiết và quy trình bán xác nhà an toàn, hợp pháp.
Phân biệt “mua xác nhà” và “mua đất” – Tại sao cần giấy tờ riêng?
Bản chất giao dịch
Trước tiên, chúng mình cần phân định rõ ràng giữa hai khái niệm “mua xác nhà” và “mua đất”. Khi các công ty thu mua nhà cũ về để phá dỡ, tức là họ chỉ quan tâm đến phần xác ngôi nhà trên mặt đất như tường, mái, cột kèo, gạch ngói, chứ hoàn toàn không dính dáng gì đến quyền sử dụng đất ở dưới. Nói cách khác, sau khi tháo dỡ xác nhà, quyền sở hữu đất vẫn thuộc về chủ cũ. Thế nên, khi soạn hợp đồng, bạn phải ghi rõ phạm vi giao dịch mua bán chỉ gồm phần nhà.
Rủi ro nếu không chuẩn bị giấy tờ đúng
Nếu giao dịch bị hiểu nhầm thành “chuyển nhượng đất”, bạn có thể vi phạm Luật đất đai với mức phạt rất cao. Bên cạnh đó, bạn cũng có nguy cơ xảy ra tranh chấp với chủ đất sau khi đã tháo dỡ xong. Nếu công trình của bạn thuộc dạng nhà ở cao tầng đặc thù, hãy lưu ý thêm các thủ tục riêng biệt.
Tại sao cần chuẩn bị giấy tờ kỹ lưỡng khi bán xác nhà cũ?
Rủi ro pháp lý nếu thiếu giấy tờ
Một giao dịch bất động sản chỉ được pháp luật công nhận khi các bên cung cấp đầy đủ giấy tờ hợp lệ. Nếu thiếu sót, hợp đồng mua bán có thể bị vô hiệu hóa, gây khó khăn cho việc sang tên sổ đỏ. Bạn cũng có thể đối mặt với nguy cơ tranh chấp với người mua, người thừa kế hoặc các cơ quan quản lý đất đai.
Giá trị giao dịch phụ thuộc vào tính hợp pháp
Thông thường, người mua xác nhà là các nhà đầu tư muốn tận dụng quỹ đất để phát triển dự án mới. Vì thế, họ sẽ yêu cầu bạn xuất trình sổ đỏ cùng các giấy tờ liên quan tới quyền sử dụng đất để đảm bảo tính pháp lý của khu đất. Bộ hồ sơ hoàn chỉnh sẽ giúp bạn mạnh dạn thương lượng giá bán và tăng khả năng chốt giao dịch thành công.
Giấy tờ BẮT BUỘC từ người bán
Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng): Mặc dù bạn chỉ bán phần xác nhà, việc chứng minh quyền sở hữu hợp pháp vẫn là bắt buộc.
- Giấy phép xây dựng: Chứng minh nhà được xây dựng hợp pháp.
- Biên bản nghiệm thu công trình: Biên bản nghiệm thu nhà từ cơ quan chức năng (nếu nhà đã được cấp phép xây dựng).
- Hóa đơn thanh toán các khoản thuế liên quan đến nhà đất: Chứng minh nghĩa vụ tài chính đã được hoàn thành.
Giấy tờ liên quan đến tình trạng phá dỡ
- Đây là phần quan trọng nhất để đảm bảo tính hợp pháp. Chủ nhà cần chuẩn bị mẫu đơn xin phá dỡ nộp lên UBND cấp xã/phường để được cấp phép theo Nghị định 44/2015/NĐ-CP.
- Biên bản xác nhận nhà không đảm bảo an toàn (nếu cần phá dỡ khẩn cấp).
Giấy tờ cá nhân của chủ nhà
- CMND/ CCCD của chủ nhà.
- Sổ hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú.
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, quan trọng đối với tài sản chung của vợ chồng.
- Văn bản đồng ý của vợ/chồng, nếu tài sản thuộc sở hữu chung.
Giấy tờ công ty thu mua xác nhà cần chuẩn bị
- Giấy đăng ký kinh doanh ngành nghề thu mua phế liệu nhà cũ.
- Hợp đồng thu mua xác nhà:
- Ghi cụ thể diện tích, hạng mục mua bán chỉ gồm phần nhà trên mặt đất.
- Cam kết sẽ thu dọn sạch sẽ và trả lại mặt bằng cho chủ đất sau khi hoàn tất phá dỡ.
- Biên bản bàn giao hiện trạng đất sau phá dỡ (có chữ ký chủ đất)
Quy trình pháp lý khi thu mua xác nhà
Bước 1: Kiểm tra giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà
Quá trình mua bán xác nhà bắt đầu với việc bên mua tiến hành kiểm tra kỹ lưỡng toàn bộ giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu. Hai bên sẽ thảo luận về giá cả, điều kiện giao dịch và ký biên bản ghi nhớ làm cơ sở cho các bước tiếp theo. Trong giai đoạn này, bên bán cần xác định rõ phạm vi chỉ bao gồm phần xác nhà, không liên quan đến quyền sử dụng đất. Đồng thời, các bên nên thống nhất về thời gian, phương thức thanh toán và quy trình bàn giao sau khi phá dỡ.
Bước 2: Xin giấy phép phá dỡ tại UBND địa phương
Sau khi có thỏa thuận, các bên làm thủ tục tại UBND địa phương. Song song đó, chủ nhà nên thông báo cho hàng xóm và tìm kiếm đơn vị có quy trình đập phá nhà cũ chuyên nghiệp để đảm bảo an toàn lao động, không gây ảnh hưởng đến các công trình liền kề.
Bước 3: Ký hợp đồng mua bán
Với giấy phép phá dỡ trong tay, hai bên tiến hành soạn thảo và ký kết hợp đồng chính thức. Hợp đồng cần nêu rõ thông tin của các bên, mô tả chi tiết về xác nhà, giá cả, phương thức thanh toán và trách nhiệm của mỗi bên. Để tăng tính pháp lý, hợp đồng nên được công chứng tại văn phòng công chứng có thẩm quyền. Bên mua có thể thanh toán một phần trước khi bắt đầu phá dỡ ví dụ 30 %, phần còn lại 70% sẽ được thanh toán sau khi hoàn thành công việc.
Nếu bạn chưa biết cách định giá khi bán xác nhà có thể tham khảo thêm các yếu tố quyết định giá bán xác nhà để muốn nắm rõ các yếu tố ảnh hưởng giúp tối ưu hóa lợi nhuận từ giao dịch này.
Bước 4: Tháo dỡ nhà và lập biên bản bàn giao
Đây là giai đoạn thực hiện chính của giao dịch, khi bên mua tiến hành phá dỡ theo đúng quy định và giấy phép đã được cấp. Quá trình này cần tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về an toàn, đặc biệt với các công trình liền kề.
Sau khi hoàn tất việc phá dỡ và thu dọn vật liệu, hai bên cùng kiểm tra hiện trạng mặt bằng và lập biên bản bàn giao có chữ ký xác nhận. Bên bán nhận thanh toán phần còn lại (nếu có) theo thỏa thuận, đồng thời xác nhận đã nhận lại mặt bằng trong tình trạng sạch sẽ, an toàn.
Bán xác nhà tưởng chừng đơn giản nhưng lại là một giao dịch phức tạp với nhiều yếu tố pháp lý cần lưu ý. Việc chuẩn bị đầy đủ giấy tờ không chỉ giúp bạn tránh rủi ro mà còn nâng cao giá trị của giao dịch.
Trên đây là toàn bộ giấy tờ và trình tự cần chuẩn bị để bán xác nhà một cách an toàn và hiệu quả nhất. Nếu vẫn còn bất cứ thắc mắc gì, bạn đừng ngần ngại liên hệ tới Cơ giới Huy Tuấn để được hỗ trợ kịp thời. Chúng tôi luôn sẵn lòng giải đáp mọi câu hỏi của bạn, đồng thời cam kết mua xác nhà với giá tốt nhất thị trường.
