Nội dung trang
Phá dỡ nhà ở và công trình xây dựng là một quá trình phức tạp, liên quan đến nhiều yếu tố pháp lý cũng như kỹ thuật. Việc nắm rõ các trường hợp cần phá dỡ, trách nhiệm của các bên liên quan và các vấn đề pháp lý có thể phát sinh là rất quan trọng. Điều này giúp bảo vệ quyền lợi và đảm bảo quá trình phá dỡ diễn ra an toàn, đúng quy định.
Những nhà ở, công trình xây dựng nào cần phải phá dỡ?
- Vi phạm giấy phép xây dựng:
Công trình xây dựng không tuân thủ giấy phép đã được cấp, bao gồm sai lệch về chiều cao, diện tích hoặc công năng.
Ví dụ: Xây thêm tầng vượt quá số tầng cho phép trong giấy phép xây dựng. - Công trình hư hỏng, xuống cấp:
Công trình cũ, hư hỏng nghiêm trọng, có nguy cơ gây nguy hiểm cho người sử dụng và cộng đồng.
Ví dụ: Nhà bị nứt, lún, có nguy cơ sập. - Giải tỏa, thu hồi đất:
Khi Nhà nước cần thu hồi đất để phục vụ các dự án công cộng hoặc phát triển kinh tế – xã hội, các công trình trên đất đó phải được phá dỡ.
Ví dụ: Giải tỏa nhà dân để xây dựng đường cao tốc. - Xây dựng trái phép:
Công trình xây dựng không có giấy phép hoặc vi phạm quy định pháp luật về xây dựng.
Ví dụ: Xây dựng nhà trên đất nông nghiệp chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng. - Lấn chiếm đất công:
Công trình xây dựng trên đất công hoặc đất thuộc quyền quản lý của Nhà nước mà không được phép.
Ví dụ: Xây dựng quán tạm trên vỉa hè. - Xây dựng sai quy hoạch:
Công trình không phù hợp với quy hoạch đô thị đã được phê duyệt.
Ví dụ: Xây nhà ở khu vực quy hoạch làm công viên. - Xây dựng trong khu vực cấm:
Công trình xây dựng trong các khu vực bị cấm, như hành lang an toàn giao thông, đê điều, hoặc khu bảo tồn di tích lịch sử.
Ví dụ: Xây nhà trong phạm vi bảo vệ đê điều. - Chủ nhà tự nguyện cải tạo, xây mới:
Phá dỡ để nâng cấp không gian sống hiện đại hơn. Khi có nhu cầu này, gia chủ nên tham khảo bảng báo giá đập phá nhà cũ từ các đơn vị chuyên nghiệp để dự toán chi phí chính xác.Ví dụ: Phá nhà cấp 4 cũ để xây dựng nhà cao tầng hiện đại. - Công trình hết hạn sử dụng:
Công trình đã vượt quá thời hạn sử dụng an toàn theo quy định, không còn đảm bảo an toàn.
Ví dụ: Chung cư cũ đã sử dụng trên 50 năm, không đáp ứng tiêu chuẩn an toàn.
>>Đọc thêm: Những quy định quan trọng về tháo dỡ nhà ở, công trình
Ai là người chịu trách nhiệm về việc phá dỡ nhà?
| Trường hợp phá dỡ | Đơn vị chịu trách nhiệm phá dỡ |
| Vi phạm giấy phép xây dựng | Chủ đầu tư |
| Công trình hư hỏng, xuống cấp gây nguy hiểm | Chủ sở hữu hoặc cơ quan quản lý nhà nước (nếu là công trình công cộng) |
| Giải tỏa để thu hồi đất | Cơ quan nhà nước có thẩm quyền |
| Xây dựng trái phép, lấn chiếm đất công, sai quy hoạch, trong khu vực cấm | Chủ đầu tư hoặc cưỡng chế của cơ quan chức năng |
| Gia chủ tự nguyện phá dỡ | Chủ sở hữu |
| Công trình hết hạn sử dụng | Chủ sở hữu hoặc cơ quan quản lý |
Phá dỡ công trình xây dựng do hết hạn sử dụng có cần có quyết định của cơ quan nhà nước không?
Có, chủ sở hữu phải thông báo cho cơ quan chức năng trước khi phá dỡ. Theo Nghị định 06/2021/NĐ-CP cụ thể là Điều 40 và Điều 118 Luật Xây Dựng 2014, chủ sở hữu phải báo cáo thời điểm hết hạn sử dụng và phương án xử lý. Cơ quan nhà nước sẽ quyết định việc tiếp tục sử dụng hay yêu cầu phá dỡ.
Các vấn đề pháp lý sẽ phát sinh trong quá trình phá dỡ
Tranh chấp và khiếu nại
- Tranh chấp và khiếu nại: Thường xảy ra giữa chủ sở hữu và cơ quan chức năng, hoặc với các hộ dân bị ảnh hưởng.
- Trước khi tiến hành, nhiều gia chủ chọn cách thanh lý xác nhà để tiết kiệm chi phí. Tuy nhiên, bạn cần tìm hiểu kỹ những sai lầm phổ biến khi bán xác nhà để tránh bị ép giá hoặc gặp rắc rối về bàn giao mặt bằng.
Vấn đề về quyền lợi và trách nhiệm
Tháo dỡ công trình là công việc không chỉ của riêng chủ sở hữu mà còn liên quan đến nhiều bên, mỗi bên đều có những quyền lợi và trách nhiệm riêng cần được tôn trọng và thực hiện. Cụ thể:
- Chủ sở hữu có quyền được đền bù nếu việc phá dỡ không do lỗi của họ (như thu hồi đất), và có trách nhiệm bồi thường nếu gây thiệt hại cho người khác.
- Đơn vị thi công có quyền yêu cầu thanh toán đầy đủ theo hợp đồng, nhưng phải đảm bảo an toàn lao động và vệ sinh môi trường, chịu trách nhiệm nếu gây ra sự cố.
- Người dân xung quanh cần được thông báo và đền bù nếu tài sản bị hư hại do phá dỡ.
Đối với các công trình tự nguyện phá dỡ, việc giữ lại một số bộ phận còn tốt là cách tiết kiệm thông minh. Gia chủ cần biết cách kiểm tra vật liệu từ nhà cũ như sắt thép, gạch, gỗ trước khi quyết định tái sử dụng hoặc đem bán.
Xử phạt khi không tuân thủ quy định phá dỡ
Theo Nghị định 139/2017/NĐ-CP, cụ thể là Điều 21 và Điều 31 những hành vi vi phạm quy định về sự cố và quy trình phá dỡ sẽ bị xử phạt như sau:
- Phạt từ 1 đến 5 triệu đồng nếu không kịp thời thông báo sự cố hoặc tự ý phá dỡ khi chưa có sự đồng ý của cơ quan thẩm quyền.
- Phạt từ 30 đến 40 triệu đồng nếu vi phạm các quy định về phương pháp và trình tự phá dỡ, dẫn đến nguy cơ mất an toàn hoặc gây ô nhiễm môi trường khu vực lân cận.
